Может ли иностранец купить квартиру во Вьетнаме: правила, сроки владения, риски
Коротко
Да, иностранец может купить во Вьетнаме квартиру в коммерческом жилом проекте (а в некоторых проектах и дом), но не землю. Закон о жилье 2023 года и Закон о земле 2024 года вступили в силу 1 августа 2024 года. Право собственности ограничено: до 50 лет с даты выдачи сертификата («розовой книги», sổ hồng), один раз продлевается ещё на 50 лет. В одном доме иностранцам можно купить не больше 30% квартир, а частных домов в районе размером с phường (около 10 тыс. жителей) не больше 250. В зонах обороны и безопасности (острова, приграничные территории, территории рядом с военными объектами) иностранцам жильё не продают.
Покупать можно у застройщика (в том числе квартиры на этапе строительства) или у другого иностранца. У вьетнамского частного продавца иностранцу оформить квартиру нельзя. Платить надо через счёт во вьетнамском банке, наличными сделку не закрыть. Отдельная ловушка: condotel (апарт-отель) и «квартиры-апартаменты» по закону не считаются жильём, и иностранцу они не положены. Цены за м² по объявлениям и отчётам, ноябрь 2026: Нячанг обычно 30–60 млн донгов (примерно $1150–2300), Дананг по отчёту CBRE около 83 млн (примерно $3150) в новостройках, Фукуок в объявлениях condotel около 47–83 млн (примерно $1800–3200).
Что именно можно и чего нельзя
| Объект | Иностранцу |
|---|---|
| Квартира в коммерческом жилом проекте | Да, в пределах квоты 30% |
| Частный дом или вилла в проекте | Да, в пределах 250 домов в районе, если проект не в зоне обороны |
| Земельный участок | Нет, иностранцы не входят в число землепользователей по Закону о земле 2024 |
| «Дом на улице» у частного продавца | Нет, на иностранца не оформят |
| Condotel, апарт-отель | Не жильё по закону, купить нельзя (получить можно только по наследству) |
| Жильё в зоне обороны и безопасности | Нет |
Покупатель должен иметь действующий загранпаспорт с вьетнамской отметкой о въезде и подписать обязательство, что не пользуется дипломатическими привилегиями (постановление 95/2024, ст. 3). Покупка квартиры сама по себе не даёт ни визы, ни карты временного проживания: в перечне оснований из нашего ответа про долгосрочную визу покупки жилья нет, и мы такого пути не нашли. Остаются безвиз и e-visa.
Что в планах: изменения закона
2 октября 2026 года The Star сообщил, что Минстрой подготовил проект поправок к Закону о жилье: иностранцам могут оставить только квартиры (30% в доме, 50 лет с продлением), а право на частные дома убрать. Это проект, не закон. Уже выданные сертификаты, по словам юристов в статье, надо защищать, но гарантий в тексте проекта мы не видели. Перед сделкой с домом проверяйте актуальную редакцию. За время действия закона с августа 2024 иностранцы получили 1519 жилых объектов по всей стране.
Что внутри PDF
- Что можно и нельзя купить: таблица по типам объектов со ссылками на статьи Закона о жилье 2023 и Закона о земле 2024
- Срок 50 лет и продление: как считается срок при покупке «с вторых рук», что будет через 50 лет
- Квоты 30% и 250 домов: как проверить, не выбрана ли квота в конкретном доме
- Сертификат (sổ hồng): кто и когда его оформляет, что смотреть в нём, пошаговая проверка
- Как платить: счёт во вьетнамском банке, лимиты на задатки и платежи по этапам, как вывести деньги при продаже
- Налоги и сборы при покупке и при продаже с процентами и источниками
- Condotel: почему это особый риск и какие вопросы задавать до оплаты
- Таблица цен за м² в Нячанге, Дананге и на Фукуоке с датами и оговорками
- Типичные ловушки: оформление на вьетнамского «номинала», предпродажа без разрешения, и чек-лист перед задатком
Частые вопросы
Можно ли иностранцу купить землю во Вьетнаме?
Нет. По Закону о земле 2024 года иностранные физические лица не являются землепользователями. Квартира в доме стоит на земле, но вы владеете квартирой, а не участком.
Что будет через 50 лет?
Один раз срок продлевается ещё на 50 лет, если вы подадите заявление не позже чем за 3 месяца до окончания срока. Если не продлили и не продали, жильё переходит государству без компенсации. Исключение: иностранец, женатый на гражданине Вьетнама, живущем во Вьетнаме, срока не имеет.
Можно ли купить квартиру в Нячанге у вьетнамского владельца?
Для иностранца нет: по закону покупать можно у застройщика или у другого иностранца. Сделки «из рук в руки» с вьетнамцем не оформят на иностранца, а схема через подставного владельца рискованна.
Дадут ли вид на жительство за покупку квартиры?
Мы такого основания не нашли. Тем, кто хочет жить во Вьетнаме дольше 90 дней, смотрите наш ответ про долгосрочную визу.
Правда ли, что цены в Нячанге 30–60 млн за м²?
Это диапазон по объявлениям ноября 2026 года для обычных квартир. Приморские и высотные проекты дороже и доходят до 100 млн и выше. Цена в объявлении не равна цене сделки, торг возможен.
Источники
- Vietnam Law Magazine: кто из иностранцев может владеть жильём, 50 лет и продление (ст. 17 и 20 Закона о жилье 2023, постановление 95/2024)
- Vietnam Law Magazine: квоты 30% в доме и 250 домов, запрет в зонах обороны (проект постановления, апрель 2024)
- Vietnamspot: даты вступления законов, оплата через банк, сборы и налоги, цены (сентябрь 2026)
- The Star: проект поправок к Закону о жилье, 1519 жилых объектов у иностранцев (2 октября 2026)
- batdongsan.com.vn: объявления о продаже квартир в Нячанге (ноябрь 2026)